Marché de la maison individuelle et loi Pinel

Marché de la maison individuelle et loi Pinel

Le marché de la maison individuelle

135000 maisons neuves ont été vendues l’an dernier mais les constructeurs craignent une baisse de 8 à 10 % du marché sur l’année 2018.

Après deux années de croissance à deux chiffres (+13,7% en 2015, puis +19,5 en 2016), le marché de la maison individuelle neuve en secteur diffus (hors lotissements) a atterri en 2017. 135 000 maisons neuves ont été vendues l’an dernier, d’après l’indicateur Markemétron, compilé par l’observatoire des Constructeurs et Aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB), ce qui marque quand même une légère augmentation de 1 %. “La remise en cause des aides au logement – PTZ, Pinel, APL Accession- a perturbé les clients en fin d’année”, explique Patrick Vandromme, le président de l’union LCA-FFB.

Une baisse de 8 à 10 % du marché de la maison individuelle en 2018

Mais c’est surtout cette année que le rabotage du PTZ (enveloppe divisée par 2 en zones B2 et C) et la fin de l’APL Accession vont pénaliser les ventes de maisons. Quant au Pinel, il ne concerne qu’un petit millier de maisons en zone B2, désormais exclue de ce dispositif d’investissement locatif. L’union LCA-FFB observe déjà un mauvais premier semestre 2018 et craint une baisse de 8 à 10 % du marché de la maison individuelle neuve cette année.
Les conditions de crédit toujours très favorables et l’amélioration de l’emploi, et donc du moral des ménages, devraient quand même permettre de compenser les effets de la diminution des aides de l’Etat au logement.

APL Accession

Pour corriger le recul des ventes et des chantiers anticipé en 2018 et 2019, la LCA-FFB plaidait pour le rétablissement de l’APL accession dans le cadre de la loi logement (ELAN), mais sa suppression a été confirmée..
L’APL Accession n’a été conservée que pour l’achat dans l’ancien et ceci pendant encore 2 ans.

Loi Pinel : un investissement rentable

Investir dans l’immobilier avec une défiscalisation à la clé : tel est le cadre du dispositif Pinel. La réduction d’impôt va de 12 % 21 % de l’investissement selon la durée. En retour, les loyers sont plafonnés tout comme les revenus des locataires éligibles.

Exemple concret d’investissement Loi Pinel

Pour y voir plus clair, prenons le cas d’un bien proposé actuellement à la vente : un T2 de 47 m² près de Lyon à 225 000 euros (plus 4 800 euros de frais d’acquisition). Le loyer pour ce bien en zone B1 s’élèvera au mieux à 577 euros par mois.

L’opération peut être réalisée avec les hypothèses suivantes :

  • Apport couvrant les frais d’acquisition
  • Financement à 1,6 % sur 15 ans pour le reste, soit 1 406,82 euros de mensualité
  • 15 % de charges
  • Revalorisation annuelle de charges et du loyer de 0,2 %
  • Acquéreur imposé dans la tranche à 30 %
  • Réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, soit 48 258 euros au total.

57 % du prix à la charge de l’acquéreur
La première année, le loyer net de charges et de fiscalité sera de 402 euros. En tenant compte du remboursement d’emprunt et de la réduction d’impôt (4 596 euros la première année), l’acquéreur devra fournir un effort d’épargne de 622 euros par mois.
Sur 15 ans, pour devenir propriétaire, l’investisseur devra engager 147 671 euros. La somme peut apparaître importante, mais cela ne représentera que 57,2 %ù du coût total de l’opération (225 000 euros d’achat, 4 800 euros de frais et 28 228 euros de frais financiers). Le reste sera financé par les loyers nets encaissés (24,1 %) et l’avantage fiscal (18,7 %).

Une rentabilité moyenne de 3 % à 6 % sur 15 ans
Pour évaluer la rentabilité d’ensemble, il faut enfin tenir compte de la valeur du bien à terme. En supposant une décote de 20 % (pour remise en état) à la sortie, la rentabilité annuelle moyenne de l’opération sera de 3,01 % et elle grimpera à près de 6,2 % en cas de revente au prix d’achat (225 000 euros).
Précisons qu’en revendant au bout de 12 ans, la rentabilité pourra encore être améliorée. Elles era de 4,27 % pour une revente avec 20 % de décote et de 9,12 % sans décote.

Précisions : ces simulations ont été faites avec les conditions les plus favorables. La rentabilité sera naturellement inférieure si le bien reste vide plusieurs mois ou si le propriétaire doit financer des travaux en cours de route.

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